COVİD-19 Salgını Nedeniyle İşyeri Kira Sözleşmelerinin Uyarlanması veya Feshi

Hukuk bilimi daima işlevsel olarak yenilenen ve canlı bir bilim dalıdır. Bu durum hem genel mevzuata, hem sürekli değişiklik gösteren pozitif düzenlemelere, hem de güncel gelişmelere hakim olmayı gerekli kılmaktadır. COVİD-19 salgınının birçok hukuki uyuşmazlık ve belirsizliği ortaya çıkarmasının yanında, bu süreçte birçok hukuki düzenleme de yürürlüğe girmiştir. Oğuz Hukuk Bürosu olarak, bu dönemde ortaya çıkan hukuki uyuşmazlık ve belirsizliklerin çözümü için profesyonel danışmanlık hizmetimizle sizlerin yanındayız. Sürekli değişen şartlara ve mevzuata hakim profesyonel ekibimizle iş, icra ve dava takiplerinizi yürüterek mağduriyetlerin önüne geçmek ve adaletin tesisini sağlamak için sizlere hukuki hizmet sunmaktayız.

COVİD-19 SALGINI NEDENİYLE GEÇİCİ SÜRE KAPATILAN VEYA GELİRİ ÖNEMLİ ÖLÇÜDE DÜŞEN İŞLETMELERİN KİRA SÖZLEŞMELERİNE İLİŞKİN GÜNCEL SORULAR VE CEVAPLARI

Coronavirüsün sebep olduğu ve tüm dünyayı etkisi altına alan COVİD-19 pandemisinin hukuk alanında getirdiği belirsizlik ve uyuşmazlıklarından birçoğu şüphesiz kira sözleşmelerinden kaynaklanmaktadır. Bu süreçte salgının önüne geçebilmek adına birçok işyeri kapatılmış, birçok işyeri de ciddi gelir kaybına uğramıştır. Bu işyerlerinin büyük çoğunluğu kira sözleşmelerine dayalı olarak faaliyet gösterdiği için oldukça yaygın hukuki sorunlar ortaya çıkmıştır. Bu yazımızda salgın nedeniyle alınan tedbirler kapsamında kapanan veya gelir kaybına uğrayan işletmelere ait işyeri kira sözleşmelerine dair temel ve güncel sorular cevaplanmaya çalışılmıştır.

Kiracılar Salgın Döneminde Ödenmeyen Kira Bedelleri Nedeniyle İşyeri Niteliğindeki Taşınmazlardan Tahliye Edilebilir mi?

26.03.2020 tarihinde Resmi Gazete’de yayımlanan 7226 Sayılı Yasa gereği 01.03.2020 ile 30.06.2020 tarihleri arasında, kiraya verenler, kira bedellerinin ödenmemesi nedeniyle kira sözleşmesini feshedemeyecekleri gibi, kiracıyı taşınmazdan tahliye da edemezler. Bu hükmün aleyhine olan kira sözleşmesi hükümleri de uygulanmaz.

COVİD-19 Salgını Nedeniyle Alınan Tedbirler ve Yapılan Yasal Düzenlemeler Kiracıya Salgın Sürecinde Kira Borcunu Ödememe Hakkı Verir mi?

7226 Sayılı Yasa kira borcunun ödenmemesi nedeniyle sadece kira sözleşmesinin feshini ve kiracının taşınmazdan tahliyesini engellemektedir. Kira borcu ise aynen devam etmektedir. Ancak kanun koyucu bu süreçte kiracıya örtülü olarak kira parasını ödememe yetkisi vermiştir. 7226 Sayılı Yasada öngörülen 30.06.2020 tarihinden sonra kiraya verenler kira bedellerini faiziyle beraber talep edebilecektir.

COVİD-19 Salgını Nedeniyle Geçici Olarak Kapatılan veya Kapatılmamakla Beraber Ciddi Ekonomik Kayba Uğrayan İşyerlerinin Kiracılarının Mağduriyetini Önleyebilecek Bir Yasal Düzenleme Mevcut mudur?

Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesinde aşırı ifa güçlüğü kavramı tanımlanmaktadır. Bu maddeye göre; “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hakimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.”

Kanaatimizce bu madde COVİD-19 salgını nedeniyle geçici olarak kapatılan veya ciddi gelir kaybına uğrayan kira sözleşmesine konu işyerlerini de kapsamaktadır. Çünkü küresel ölçekte etkili olan COVİD-19 salgınının kiracı tarafından önceden öngörülmesi mümkün olmadığından, kiracının bu durumu öngörerek hareket etmesi kendisinden beklenemez. Salgının işyerinin kapanmasına neden olması borçludan kaynaklanan bir durum da değildir. İşyerinin kapatılması nedeniyle gelir elde edemeyen kiracılar doğal olarak kira bedeli de ödeyememektedir. Bu durum sözleşmenin yapıldığı sıradaki mevcut olguları, ifanın istenmesinin dürüstlük kuralına aykırı olacak şekilde borçlu aleyhine değiştirmiştir.

Aşırı ifa güçlüğüne düşen kiracı kira bedelini ödememiş veya ifanın aşırı derecede güçleşmesinden doğan hakkını saklı tutarak ödemiş olursa mahkemeye başvurarak sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını talep edebilir. Bu mümkün olmadığı takdirde kiracı sözleşmeyi feshedebilir.

Kiracının Borcu Yabancı Para Cinsinden Belirlenmişse Kiracı Kur Farkı Nedeniyle Sözleşmenin Yeni Koşullara Uyarlanmasını Mahkemeden Talep Edebilir mi?

Kira bedelinin yabancı para ile ifa edileceği sözleşmelerin tarafları da ifa güçlüğü kavramından faydalanabilecektir. Bu husus T.B.K. 138. maddede açıkça düzenlenmiştir. Özellikle coronavirüs salgınından sonra euro ve dolar kurunda önemli bir yükseliş söz konusu olmuştur. Bu durum Türk Lirası cinsinden gelir elde edemeyen veya elde edeceği gelir önemli ölçüde düşen işletmeler bakımından kira borcunun ödenmesi hususunda ciddi ifa güçlüğü oluşturmaktadır. Yabancı para ile ödenecek kira bedeline ilişkin sözleşmeler T.B.K.’nun 138. maddesi kapsamında yer aldığından şartları oluşmuşsa kira sözleşmesinin yeni şartlara uyarlanmasının mahkemeden talep edilebilmesi veya kira sözleşmesinin feshedilmesi mümkündür.

İşyeri Kira Sözleşmenin Yeni Koşullara Uyarlanması Hangi Şekilde Gerçekleşir?

İfa güçlüğüne dayalı uyarlama davası, kiralanan taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkeme’sinde açılır. Mahkeme tarafından kira sözleşmesi farklı şekillerde yeni şartlara uyarlanabilir. Sözleşmenin hükümleri, mahkeme tarafından salgını engellemek için alınan tedbirler süresince askıya alınabilir. Bu durumda kiracı salgın için alınan tedbirler kapsamında işletmesinin kapalı olduğu süre boyunca kira borcundan kurtulur.

Mahkeme kira bedelinden indirim yoluna gidebilir. Bu durumda öngörülemeyen salgın durumu nedeni ile oluşan zarar kiracı ve kiraya veren arasında paylaştırılmış olur. Ya da kira bedelleri bir müddet ertelenebilir. Bu süreçte işletmesini işleterek gelir elde eden kiracı kira bedellerini ödemek için zaman kazanmış olur. Bu seçeneklerin tümü somut olayın koşullarına göre mahkemenin takdirindedir.

Hangi Durumlarda Mahkemeden Sözleşmenin Yeni Koşullara Uyarlamasını Talep Etmek, Hangi Durumlarda Kira Sözleşmesini Feshetmek Gerekir?

COVİD-19 salgını nedeni ile 16.03.2020 tarihli İçişleri Bakanlığı genelgesi ile birçok işyeri kapatılmıştır. Ancak kapatılmayan birçok işyeri de sosyal hayatın durma noktasına gelmesi ile zarar etmektedir. Kapatılmayan ancak öngörülemeyen durum nedeni ile zarar eden işletmeler ifa güçlüğü nedeni mahkemeye başvurarak salgının getirdiği ekonomik külfetin kiraya verenle aralarında paylaştırılmasını talep edebilir. Genel olarak uyarlama davası açılması kapatılmayan ancak ifa güçlüğüne düşen işletmeler için sözleşmenin feshinden daha uygundur. Çünkü işletme, faaliyetini sürdürmekle beraber ekonomik koşullarda öngörülemeyen olumsuz bir değişiklik nedeniyle ifa güçlüğüne düşmüştür. Bu güçlük kira sözleşmesinin tarafları arasında paylaştırılırsa adalete daha uygun bir sonuç ortaya çıkacaktır. Böylece kira sözleşmesine konu taşınmazı işleten işletmeler faaliyetlerini de sürdürebilecektir.

Geçici süre kapatılan işyerleri için ise fesih kurumu ön plana çıkmaktadır. Çünkü kapatılan işletmeler hiç gelir elde edemediği gibi, salgın süreci uzarsa gelir elde edememeye devam edecektir. Ancak fesihten önce bu durum kiraya verene makul bir sürede bildirilmelidir. Bu bildirimin noter kanalı ile yapılması bildirimin yapıldığına dair kiracının elinde bir belge olması bakımından faydalı olacaktır. Ancak COVİD-19 salgını yeni bir salgın olduğu için tedbirlerin ne şekilde ve ne kadar süre devam edeceği tam olarak bilinememektedir. Bu nedenle derhal fesih yerine süreç bir müddet beklenmeli, öncelikle düşülen ifa güçlüğü kiraya verene bildirilmeli ve yeni şartlara ilişkin talepler varsa kiraya verene iletilmelidir. Çünkü sözleşmenin feshine ilişkin uyuşmazlıklar yargıya taşınabilecektir. Bu durumda mahkeme feshin haklı olup olmadığını ve mali sonuçlarını hükme bağlayacaktır. İfa güçlüğünü kiraya verene bildirildikten sonra, salgın nedeniyle yeni koşullara uyarlama dahi işletmenin zarar etmesini engellemiyorsa kira sözleşmesinin feshi mümkündür.

Hukuk bilimi daima işlevsel olarak yenilenen ve canlı bir bilim dalıdır. Bu durum hem genel mevzuata, hem sürekli değişiklik gösteren pozitif düzenlemelere, hem de güncel gelişmelere hakim olmayı gerekli kılmaktadır. COVİD-19 salgınının birçok hukuki uyuşmazlık ve belirsizliği ortaya çıkarmasının yanında, bu süreçte birçok hukuki düzenleme de yürürlüğe girmiştir. Oğuz Hukuk Bürosu olarak, bu dönemde ortaya çıkan hukuki uyuşmazlık ve belirsizliklerin çözümü için profesyonel danışmanlık hizmetimizle sizlerin yanındayız. Sürekli değişen şartlara ve mevzuata hakim profesyonel ekibimizle iş, icra ve dava takiplerinizi yürüterek mağduriyetlerin önüne geçmek ve adaletin tesisini sağlamak için sizlere hukuki hizmet sunmaktayız.